ضوابط و مقررات ساخت و ساز در حریم روستایی و روستاها

ضوابط و مقررات ساخت و ساز در حریم روستایی و روستاها را در این قسمت می خوانید

تدوین ضوابط و مقررات

۱-۱) ضوابط ایمن سازی در روستا در مقابل سوانح طبیعی از جمله زلزله ، سیل و زمین لغزش:

با توجه به نقشه پهنه بندی زلزله آیین نامه ۲۸۰۰ ایران ، روستای X در پهنه بندی زلزله با خطر کم قرار دارد و رعایت آیین نامه ۲۸۰۰ زلزله ایران الزامی اما لازم الجرا نیست. در موارد زیر احداث بنا بایستی با رعایت اصول فنی صورت گیرد

۱- مناطقی که آب زیر زمینی در آنها بسیار بالاست.
۲- مناطقی که به علت مقاومت بسیار پایین خاک احتمال نشست در آنها وجود دارد .
۳- شیبهای بسیار کم دفع آبهای زاید در آنها با مشکلات عدیده ای مواجه است .

۱-۲) مقررات زیست محیطی مربوط به نحوه استفاده از عناصر طبیعی و فعالیتهای اقتصادی و خدماتی موجود یا پیشنهادی طرح بر اساس ضوابط مصوب سازمان حفاظت محیط زیست:

مقررات زیست محیطی مربوط به نحوه استفاده از عناصر طبیعی و فعالیتهای اقتصادی و خدماتیدر خصوص شهرها بوده که به روستاها نیز تعمیم داده شده است .

کاربری صنایع

صنایع و مراکز خدماتی توسط سازمان حفاظت محیط زیست به ۱۱ طبقه تقسیم شده اند که عبارتند از : ۱- صنایع غذایی ۲- صنایع نساجی ۳- صنایع چرم ۴- صنایع سلولزی ۵- صنایع فلزی ۶- صنایع کانی غیر فلزی ۷- صنایع شیمیایی ۸- صنایع دارویی ۹- صنایع برق و الکترونیک ۱۰- صنایع کشاورزی ۱۱- مراکز خدماتی، صنایع مراکز خدماتی ۱۱ گانه بر اساس شدت و ضعف آلودگی و سایر مسائل زیست محیطی در گروههایی با مشخصات زیر قرار می گیرند .

گروه الف)

صنایع این گروه مجاز می باشند تا در مناطق صنعتی یا تجاری داخل محدوده مصوب شهری و روستایی استقرار یابند .

گروه ب)

صنایع این گروه مجاز می باشند تا داخل حریم زیست محیطی شهرها و روستاها مشروط به رعایت حداقل فاصله ۲۰۰ متر از مراکز مسکونی، درمانی و آموزشی و یک کیلومتری مراکز نظامی استقرار یابند بدیهی است رعایت کلیه حریمهای قانونی الزامی می باشد. رعایت ضوابط سازمان محیط زیست در استقرار کاربریهای لازم همراه با رعایت سایر ضوابط کشوری و طرح جامع شهرستان صورت قطعی می گیرد .

گروه ج)

صنایع این گروه مجاز می باشند تا در مناطق صنعتی داخل حریم زیست محیطی هر شهر و روستا ( به استثنای صنایع کشاورزی موضوع بند ۱۰ طبقه بندی این ضابطه ) یا خارج از حریم زیست محیطی و با رعایت حداقل فاصله ۵۰ متر از مراکز مسکونی آموزشی و درمانی و رعایت حریم قانونی جاده استقرار یابند.

جدول : ضوابط مربوط به احداث مناطق صنعتی و ساخت

گروه د)

صنایع این گروه مجاز می باشند خارج از حریم زیست محیطی هر شهر و روستا مشروط به رعایت فواصل لازم از مراکز حساس مطابق جدول ضمیمه استقرار یابند .

گروه و)

ضوابط مربوط به احداث مناطق صنعتی و ساخت و سازهای مربوط به شرح جدول زیر است .

– حداقل ۲۵ درصد کل زمین در مرکز صنعتی بایستی جهت فضای باز ویژه درختکاری و گردشگاه کارگران در نظر گرفته شود وفضاهای لازم جهت بارگیری و بار اندازی در      فضای آزاد متناسب با نوع صنعت می بایستی علاوه بر حداقل فضای باز مورد نیاز پیش بینی گردد .

– مقررات عمومی ساختمانها و مقررات پارکینگ باید علاوه بر موارد بالا رعایت شود .

– در هنگام احداث یا توسعه مراکز صنعتی و خدماتی رعایت کلیه حریمهای قانونی الزامی است .

واحدهای صنعتی و یا تولیدی

– حداقل تعداد دام در دامداری های جدیدالتأسیس ۲۰ رأس می باشد.

– حداقل فاصله تا نزدیکترین محدوده تأسیسات مشابه (گاوداری) ۵۰۰ متر ، کشتارگاه دام ۱۰۰۰ متر

کشتارگاه طیور ۵۰۰ متر و کارخانه خوراک دام ۵۰۰ متر

– حداقل فاصله با نزدیکترین تأسیسات گوسفند دائمی ۲۰۰ متر ، پرواربندی بره ۲۰۰ متر

– حداقل فاصله محدوده تأسیساتیبا محدوده روستا تا ۵۰۰۰۰ نفر حدود ۵۰۰ متر ، از ۵۰۰۰۰ تا ۵۰۰۰۰۰ نفر‌ ۱۰۰ متر ، بیش از پانصد هزار نفر ۲۰۰۰ متر ، با قریه ها بین    ۲۵ تا ۱۰۰ خانوار ۱۵۰ متر ، بیش از ۱۰۰ خانوار ۲۵۰ متر

– حداقل فاصله با نزدیکترین محدوده تأسیسات مشابه به کارخانه جوجه کشی ۵۰۰ متر

– حداقل فاصله تأسیساتی با حریم جاده اصلی و اتوبان ۱۵۰ متر ، با حریم فرعی ۵۰ تا ۱۰۰ متر ، با حریم راه آهن و با حریم دریا ۱۰۰ متر ، با حریم رودخانه ۵۰ تا ۱۰۰    متر

– حداقل فاصله با حریم صنایع بزرگ ۱۰۰۰ متر ،‌ صنایع کوچک ۲۰۰ متر و صنایع متوسط ۵۰۰ متر

– حداقل فاصله باحریم فرودگاه بین المللی ۲۰۰۰ متر،فرودگاه اصلی ۱۰۰۰ متر،فرودگاه منطقه ای ۵۰۰ متر

– ضمناً محل احداث تأسیسات باید خارج از حریم روستا باشد .

۱-۳) ضوابط مربوط به نحوۀ ساخت و ساز در روستا:

1. هر گونه ساخت و ساز صرفاً در داخل محدوده طرح هادی مصوب طبق ضوابط و مقررات مندرج در بند ۱۰ مجاز بوده و ساخت و ساز در خارج از محدوده طرح هادی ممنوع می باشد.
2. تمامی ساکنین روستا، کلیۀ دستگاههای اجرایی دولتی و غیر دولتی و همه دست اندرکاران عمران روستایی، قبل از شروع ساخت و ساز و هر گونه عملیات ساختمانی در داخل محدودۀ طرح هادی می بایست با هماهنگی دهیاری و در صورت فقدان دهیاری، اعضاء شورای اسلامی طی تقاضای کتبی و ارائه مدارک مورد نیاز از مرجع ذیربط پروانۀ ساختمانی یا شناسنامۀ ساختمان را اخذ نمایند.
3. در تمامی ساخت و سازها و کلیۀ عملیات ساختمانی در داخل محدودۀ مصوب طرح هادی رعایت مفاد پروانه ساختمانی صادره توسط کلیه سازندگان، ساکنین، تمامی دستگاههای اجرایی و دیگر دست اندرکاران عمران روستایی الزامی می باشد.
4. دهیاری و در صورت فقدان دهیاری، اعضاء شوراهای اسلامی روستا از هر گونه ساخت و ساز غیر مجاز و بدون پروانه ساختمان در داخل محدوده مصوب طرح هادی جلوگیری نموده و سازنده و متقاضی را راهنمایی و برای اخذ پروانه ساختمانی به مرجع ذیربط معرفی نمایند. و در صورت عدم توقف عملیات ساختمانی غیر مجاز، موضوع در اسرع زمان ممکن دهیار و یا شورا و بخشداری مربوطه برای اقدام قانونی به صورت کتبی به مرجع ذیربط گزارش می گردد.
5. ادارۀ ثبت و اسناد شهرستان مکلف است قبل از صدور سند مالکیت برای اراضی و مستحدثات داخل محدوده طرح هادی مصوب، موضوع را کتباً از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان استعلام نموده و در صورت اعلام بنیاد مسکن مبنی بر بلامانع بودن صدور سند مالکیت ملک را طبق مشخصات اعلام شده صادر نماید.
6. ادامۀ ساخت و ساز و عملیات ساختمانی توسط تمامی ساکنین و کلیۀ دستگاههای اجرایی و دولتی و غیر دولتی و دست اندرکاران عمران روستایی منوط به تأیید عملیات ساختمانی به لحاظ فنی و اصول طرح هادی و ضوابط مندرج در پروانه ساختمانی توسط کارشناسان و مهندسین ناظر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان می باشد.

۱-۴) ضوابط مربوط به نما و سیمای کالبدی روستا و نحوۀ ساخت و ساز و نگهداری ابنیه در محدوده احتمالی بافت با ارزش روستا ( استعلام از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری کشور)

۱-۴-۱) ضوابط عمومی مربوط نما و سیمای کالبدی روستا عبارتند از:

• رعایت ضوابط نماسازی طبق بخشنامۀ شماره ۱۲۷۷/۳۰۰ مورخ ۱۲/۳/۱۳۸۳ وزارت مسکن و شهرسازی برای کلیه معابر بالای ۸ متر عرض و کل بافت مسکونی موجود و محدودۀ توسعه آتی لازم الرعایه می باشد.
• صدور گواهی پایان کار سیاختمان مشروط به انجام نماسازی نمای اصلی در کلیه ساخت و سازهای داخل بافت روستا است.
• نماهای اصلی(نمای مشرف به معبر) می بایست با مصالح مرغوب(سنگ، آجر و نمای سیمانی و غیره) و نماهای فرعی حداقل سیمان کاری گردد.
• نصب دودکش در داخل دیوارهای مشرف به نمای اصلی ممنوع است همچنین نصب کانالهای تأسیسات در بیرون نمای اصلی ممنوع است.
• انجام نماسازی ساختمانهای تاریخی(در صورتی که در بافت روستا وجود داشته باشد) تابع ضوابط و مقررات مربوطه می باشد که توسط سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری یا کمیسیونهای ذیربط وضع می گردد.
• انجام نماسازی ساختمانها با رعایت اصول بند یک با انواع مصالح متناسب و متنوع و هماهنگ با معماری و اقلیم منطقه و ساختمانهای اطراف مجاز بوده و کلیه مهندسین می بایست رعایت اصول معیارهای نماسازی متناسب با مصالح متنوع و هماهنگ با جدارهای اطراف را نموده و در نقشه های نماها نوع مصالح را مشخص نمایند.
• جهت تشویق انجام نماسازی متناسب توسط ساکنین روستا و گسترش فرهنگ ساخت و ساز بهینه و توجه به سیمای کالبدی مطلوب و نماسازی، با پیشنهاد دهیار و با همکاری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان و نظام مهندسی روستایی، ساختمان سال را از نظر نماسازی(طراحی و اجرا) انتخاب و امتیازات و تشویق های لازم برای مهندس طراح و ناظر و همچنین مالک ساختمان در نظر گرفته شود.
• هر گونه تفکیک و احداث بنا صرفاً بر اساس کاربری مصوب اراضی طرح پیشنهادی و بر طبق مقررات تفکیک و مقررات احداث ساختمان مندرج در این گزارش و صرفاً برای کاربری تعیین شده طبق طرح مجاز است.
• هر گونه تغییر کاربری و ضوابط تفکیک و احداث بنا و تغییر و اصلاح خط پروژه معابر طرح پیشنهادی ، منوط به بررسی و تصویب در کمیسیون تغییر کاربری یا در کمیته فنی طرح هادی می باشد.
• تفکیک اراضی به هیچ وجه نباید موجب قطع درختان گردد.
• در صورتی که دسترسی قطعه از شمال یا جنوب باشد ساختمان باید طبق ضوابط احداث در ضلع شمالی ساخته شود.
• در صورتی که دسترسی قطعه منحصراً از شرق و یا غرب باشد و ضوابط احداث بنا هیچگونه امکان نورگیری از جنوب را ایجاد ننماید (مانند بافت موجود در روستا) ساختمان باید طبق ضوابط احداث در ضلع غربی زمین احداث گردد.
• استفاده از طبقه همکف بعنوان محل نگهداری دام و انبار علوفه و از طبقه اول بعنوان محل سکونت انسان در کاربری مسکونی طبق ضوابط تفکیک و احداث، بلامانع است.
• صدور مجوز احداث بنا در بافت موجود روستا منوط به رعایت عقب نشینی مالکین طبق عرض معبر طرح پیشنهادی و در اراضی توسعه آتی منوط به ذعایت شبکه گذربندی طرح می باشد.
• استفاده از محوطه باز حیاط مسکونی بعنوان یک واحد پارکینگ در همه واحدهای مسکونی بلامانع است.
• در احداث کلیه ساختمانها (مسکونی و غیر مسکونی) استفاده از مصالح با دوام الزامی است.
• احداث واحدهای تجاری- خدماتی در بر معابر کمتر از ۶ متری ممنوع است.
• ضمناً احداث واحدهای تجاری روی قوس و پخ تقاطع ها و محوطه حیاط قطعات شمالی ممنوع است.
• احداث واحدهای تجاری- خدماتی در هر واحد مسکونی در صورتی مجاز است که دسترسی واحد های تجاری- خدماتی مستقل از مسکن باشد.
• استفاده های قابل استقرار تحت عنوان واحدهای تجاری- خدماتی در واحدهای مسکونی شامل بقالی(خواربار فروشی)، آرایشگری، قصابی، خیاطی، میوه فروشی، کلوپ بازیهای مجاز و تفریحی، قهوه خانه، بنگاه معاملاتی املاک و محصولات کشاورزی، تزریقات و پانسمان می باشد.
• در مورد تمامی کاربریها، مساحت قید شده در سند مالکیت قبل از اعمال عقب نشینی، به شرط واگذاری رایگان متراژ عقب نشینی طبق عرض معابر طرح پیشنهادی، مبنای محاسبه زیربنای مجاز در همکف و طبقات است.
• قطعات کمتر از ۴۰ متر مربع مساحت فاقد کاربری مسکونی می باشند. احداث بنا در این قطعات به عنوان تجاری و خدمات عمومی بلامانع است که شامل مقررات تجاری یا خدماتی مربوطه خواهد بود ( خدمات عمومی شامل نانوایی، پست، شرکت تعاونی پخش و توزیع ارزاق عمومی، محل جمع آوری شیر و دفتر پست می باشد).
• استفاده از طبقه همکف برای نگهداری دام و طبقه اول بعنوان محل سکونت انسان موجب صرفه جویی در مصرف انرژی می شود.
• جهت ساختمانهای شمال- جنوب تا از حداکثر انرژی خورشیدی در طول روز استفاده شود، شایان ذکر است که این جهت گیری از نظر اعتقادی و فرهنگی برای ساکنین روستا نیز قابل قبول و مطلوب می باشد.
• جهت استفاده از خنکی بادهای تابستانی بهتر است جهت استقرار ساختمانها در دامنه ۱۵ الی ۳۰ درجه جنوب شرقی باشد.
• مناسب ترین جهت استقرار خیابانهای اصلی در اقلیم روستاهای مورد مطالعه راستای شمالی- جنوبی، شمال شرقی- جنوب غربی است.
• برای احداث ساختمانها باید از مصالح جدید از قبیل آجرف آهن ، سیمان، گچ و سایر مصالح ساختمانی بادوام استفاده گردد. همچنین برای افزایش قدرت عایقی دیوارها بهتر است در طبقات بالای همکف از آجر سفال استفاده نمود.
• برای جلوگیری از هدر رفتن گرمای ایجاد شده در خانه های مسکونی بهتر است واحدهای مسکونی و اجزای مختلف هر واحد به صورت منفرد ساخته نشود بلکه حدالامکان خانه ها چسبیده به هم و مجاور یکدیگر ایجاد گردد تا انرژی ایجاد شده در خانه ها محبوس گردد (بافت فشرده).
• جهت مهار کردن گرما در فصل تابستان و در امان ماندن از گرمای حاصل از تابش خورشید، انازه بازشو ها کوچک و متوسط در نظر گرفته شود.
• در صورت رعایت سطح اشغال در همکف معادل ۶۰ درصد کل مساحت قطعه احداث بنای مسکونی حداکثر در دو طبقه، صرفاً برای سکونت انسان و بدون محل نگهداری دام) حداقل تفکیک برای کاربری مسکونی در کل محدوده طرح های مصوب ۱۵۰ متر مربع تعیین می گردد.
• برای رعایت اصول بهداشتی در ساختمانهایی که به صورت یک طبقه احداث می شود توصیه می شود محل نگداری دام و محل سکونت انسان( طبق پلان ارائه شده در گزارش) از هم جدا باشد.
• حداقل اندازه تفکیک زمین در کاربری مسکونی برای معیشت کشاورزی- دامداری در بافت موجود ۳۰۰ متر مربع و در محدوده توسعه آتی ۴۰۰ متر مربع است.
• در کلیه تفکیک های مجاز مسکونی، مساحت آخرین قطعه مسکونی می تواند ۲۰ درصد کمتر از حد نصاب قطعات تفکیکی باشد. و مدیریت عمران روستایی مجاز است با اخذ عوارض کسرس یاد شده نسبت به صدذور مجوز تفکیک اقدام نماید.
• حداقل اندازه تفکیک زمین در کاربری مسکونی برای معیشت خدماتی ۱۵۰ متر مربع است.
• ابعاد تفکیک زمین در کاربری مسکونی به شرح ذیل توصیه می شود:
  ۱. حداکثر عرض قطعات تفکیکی در بافت موجود روستا ۵/۷ متر است.
  ۲. حداقل عرض قطعات تفکیکی در محدوده توسعه آتی ۱۰ متر است.
  ۳. در تفکیک قطعات بزرگ، مقررات گذربندی طرح هادی لازم الرعایه است.
• قطعات تفکیکی به صورت متنوع ارائه گردیده و سعی شده است تا ادغام قطعات حتی المقدور رعایت گردد.
• احداث هر نوع واحد مسکونی باید بر اساس نقشه کاربری پیشنهادی بوده و واحدهایی که در مجاور معابر تعریضی تجدید بنا می شوند باید با توجه به طرح تفصیلی اقدام به عقب نشینی نمایند.
• حداکثر سطح زیربنای مجاز در طبقه همکف ۶۰ درصد کل قطعه می باشد.
• برای تشویق مالکین اراضی و مستحدثات داخل بافت جهت تجمیع ملک تحت تصرف خود، در صورتی که ابعاد و حداقل نصاب تفکیک مندرج را رعایت نماید، از ۲۰ درصد اضافه تراکم در طبقات برخوردار می شوند. شایان ذکر است قطعات مسکونی با تفکیک ۱۵۰ متر مربع مشمول این ضابطه نمی باشد.
• حداکثر تعداد طبقات ۲ طبقه می باشد که بنای همکف پیلوت جزو طبقات محسوب می شود.
• احداث زیرزمین و پیلوت در واحدهای مسکونی بدلیل هزینه بالای ساخت و مشکل سطح ایستایی آب های زیرزمینی توصیه نمی شود. ولی در صورتی که احداث پیلوت و زیرزمین اجتناب ناپذیر و ضروری باشد ضوابط به شرح ذیل لازم الرعایه می باشد:
  ۱. زیر زمین و پیلوت فقط به صورت انبار، تأسیسات، گلخانه و پارکینگ می تواند مورد استفاده واقع گردد و در هر صورت حداکثر ارتفاع مفید (از کف تا زیر سقف) ۲/۲ متر است.
  ۲. حداکثر ارتفاع زیرزمین از سطح تمام شده معبر مجاور ۲/۱ متر و کف ساختمان ۲/۲ متر است.
  ۳. حداکثر ارتفاع ساختمان مسکونی از سطح تمام شده معابر مجاور ۶/۷ متر (مجموعاً دو طبقه از کف) و (یا سه طبقه با احتساب زیرزمین).
       الف) پارکینگ و پیلوت در احتساب ارتفاع حداکثر یک طبقه محسوب می شود.
       ب) سطح زیرزمین و پیلوت جزء زیربنای مجاور در طبقات محاسبه می گردد.
• کلیه اتاقها الزاماً باید دارای نور کافی و امکان تهویه طبیعی باشد در صورتی که نور اتاقها از حیاط خلوت تأمین می شود، پیش بینی حداقل ۱۰ متر مربع حیاط خلوت و یا پاسیو الزامی است.
• در صورتی که نورگیری آشپزخانه از حیاط خلوت و یا پاسیو انجام گیرد، مساحت این نورگیر حداقل باید ۶ متر مربع باشد.
• حمام و توالت می توانند بدون ارتباط مستقیم با فضای باز، تنها توسط هواکش تهویه گردد.
• برای رعایت اصول بهداشتی توصیه می شود محل نگهداری دام و انسان حتی الامکان از هم تفکیک و هر کدام ورودی مستقلی داشته باشند.
• ایجاد بالکن فقط در حد جنوبی ساختمان (به سمت حیاط) در قطعات شمالی و غربی مجاز و یک دوم مساحت آن جزو زیربنا محسوب می گردد.
• ایجاد بالکن در قطعات جنوبی و شرقی (به سمت معبر) صرفاً در معابر با عرض بیش از ۶ متر مجاز و یک دوم مساحت آن جزو زیر بنا محسوب می گردد.
• راه پله در صورت رعایت حداقل ابعاد استاندارد (۰۴/۵=۱۰/۲ ×۴/۲) جزو زیربنا محسوب نمی گردد.
• رعایت پخی در تقاطع معابر الزامی و میزان آن یک دهم مجموع عرض دو معبر مجاور خواهد بود.
• اگر ساختمان در محل تقاطع دو معبر احداث شود، رعایت پخی تنها برای طبقه همکف الزامی و طبقه بالای آن می تواند بدون پخی احداث شود.
• در قطعات بامساحت کوچکتر با اعمال ۶۰ درصد طول قطعه به عنوان سطح اشتغال در طبقۀ همکف زیر بنا نباید از بخش اعیانی قطعه همجوار خود تجاوز نماید. در چنین مواقعی پیشروی زیر بنا در طبقه همکف با زاویۀ ۴۵ درجه به اندازه ۵/۱ متر بیشتر از ۶۰ درصد طول قطعه بلامانع بوده و تهویه پنجره در ضلع زاویه مشرف به قطعات مجاورین ممنوع می باشد.
• ایجاد پارکینگ حداقل به مساحت ۱۵ متر مربع صرفاً در قطعات مسکونی با مساحت بالای ۱۵۰ متر مربع الزامی می باشد و از حیاط واحد مسکونی به عنوان یک واحد پارکینگ در بافت موجود روستا در صورت اخذ پروانه بلامانع است.
• مکان مرکز بهداشتی- درمانی باید در نزدیکی خیابانهای اصلی و سریع قرار گیرد و از مراکز آلوده کننده حداقل ۱۰۰۰ متر فاصله داشته باشد.
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی مرکز بهداشتی- درمانی ۲۵۰۰ متر مربع است.
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی خانه بهداشت ۳۰۰ متر مربع است.
• حداقل مساحت مورد نیاز برای احداث غسالخانه ۵۰ متر مربع به صورت اعیانی در محوطه گورستان می باشد.
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی پایگاه مقاومت بسیج ۲۵۰ متر مربع است.
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی پاسگاه نیروی انتظامی ۱۰۰۰ متر مربع است.
• استقرار پایگاه مقاومت بسیج در تمامی روستاهای بالای ۵۰ خانوار مجاز بوده و در روستاهای زیر ۵۰ خانوار می تواند در مسجد روستا مستقر گردد.
• استقرار پاسگاه نیروی انتظامی تابع نیروی انتظامی کشور و صرفاً در مراکز دهستان که کل روستاهای دهستان را تحت پوشش قرار دهد و نقاط مرزی امکان پذیر می باشد.
• حداکثر سطح زیربنای مجاز ساختمان در طبقه همکف ۱۰۰ درصد سطح کل قطعه می باشد.
• حداکثر سطح زیربنای مجاز ساختمان در طبقات، ۲۰۰ درصد سطح کل زمین است.
• حداکثر ارتفاع واحدهای تجاری در طبقه همکف ۵/۴ متر و در طبقه اول ۳ متر است.
• حداکثر ارتفاع مجاز ساختمان از شیب متوسط معبر مجاور ۵/۷ متر می باشد.
• حداقل عمق واحدهای تجاری ۵ متر و حداقل عرض آن ۴ متر است.
• در صورتیکه طبقه همکف از سطح زمین بالاتر باشد رامپ با شیب حداکثر ۵ درصد برای استفاده معلولین ضروری است.
• واحدهای تجاری که در مسیر معابر تعریضی قرار می گیرند و قسمتی از بدنه آنها تخریب می شود باید به فوریت قسمتهای باقی مانده آن بازسازی و مرمت گردد.
• برای پوشش مغازه ها از کرکره آهنی به صورت هماهنگ استفاده شده و نمای مغازه ها باید با نمای مجموعه در روستا هماهنگ باشد.
• فضاهای مربوط به کاربری مذهبی شامل اماکن متبرکه، مسجد، حسینیه، زینبیه، فاطمیه و تکیه می باشد.
• فضاهای مربوط به فرهنگی و تاریخی شامل کتابخانه، خانه روحانی، مرکز نمایش، مرکز ثابت تجمع عمومی، قلعه و محوطه تاریخی و هر گونه اثری که توسط سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری شناسایی و ثبت شده باشد.
• بر اساس آیین نامه ساماندهی، بهسازی و عمران مساجد کشور مصوب ۸/۴/۷۶ هیئت محترم وزیران، وزارت جهاد سازندگی وقت و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظفند در طرح های هادی روستاها، زمین مناسب را برای احداث مسجد یا نمازخانه پیش بینی نمایند همچنین در آیین نامه آمده است وزارت جهاد سازندگی وقت و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سازمان اوقاف و امور خیریه موظفند با استفاده از اعتبارات پیش بینی شده در بودجه های سنواتی و امکانات فنی و تجهیزات خود و کمکهای مردمی با هماهنگی سازمان تبلیغات اسلامی(صندوق عمران مساجد) نسبت به ساخت، بازسازی و زیباسازی مساجد در مناطق مرزی و روستایی حسب مورد اقدام کنند.
• مراکز مذهبی با ۵ متر عقب نشینی از بر گذر قابل احداث خواهد بود این فضا به صورت فضای باز استفاده خواهد شد و احداث هر گونه بنا در آن مجاز نمی باشد.
• مکانیابی مکانهای فرهنگی باید حتی المقدور در مرکز محله و یا در مجاورت آن باشد.
• سرانه جمعیتی کاربری مذهبی حدود ۱ متر مربع است.
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی در این حوزه ۱۵۰ متر مربع است.
• حداکثر عرض قطعات تفکیکی دراین حوزه حداقل ۱۰ متر است

تبصره: در صورتی که ضوابط و مقررات اختصاصی نماسازی از طریق بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در جهت تأمین سیمای کالبدی مطلوب نقاط روستایی ابلاغ و تدوین گردد، ضوابط مزبور جایگزین ضوابط نماسازی فوق الذکر می شود.

۱-۴-۱) ضوابط ساخت و ساز و نگهداری ابنیه در محدوده بافت با ارزش روستا:

با عنایت به بررسیهای انجام گرفته و استعلام از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری استان در محدودۀ طرح هادی تک بنا یا بافت با ارزش وجود ندارد.

۱-۵) مقررات تفکیک زمین و نحوه استفاده از اراضی در کاربریهای مختلف

۱-۵-۱) ضوابط کلی مربوط به نحوه استفاده از اراضی

موقعیت قرار گیری بنا در قطعات مجاور معابر:

رعایت آئین نامه ۲۸۰۰ و تمامی اصول فنی و مهندسی در احداث کلیه ساختمانها( مسکونی و غیر مسکونی) الزامی می باشد.

۱-۵-۲) ضوابط و مقررات احداث ساختمان با توجه به معیارهای اقلیمی:

در ساخت مساکن و ابنیه عمومی لازم است جهت استفاده مطلوب از انرژی تجدید پذیر خورشیدی، تأثیر آب و هوا مورد توجه قرار گیرد. لذا ضوابط بشرح ذیل در ساخت و سازهای روستای مورد مطالعه که جزء گروه اقلیمی خیلی سرد- نیمه گرم و خشک می باشد توصیه می شود.

۱-۵-۳) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری مسکونی:

۱-۵-۳-۱) مقررات تفکیک اراضی:

متر مربع  ۳۰۰=۱۲ × ۲۵

برای معیشت کشاورزی- دامداری متر مربع  ۳۵۰=۱۴ × ۲۵

متر مربع ۴۰۰=۱۶ × ۲۵

متر مربع ۱۵۰=۱۰ × ۱۵
برای معیشتخدماتی متر مربع ۲۰۰=۱۰ × ۲۰
متر مربع ۲۴۰=۱۲ × ۲۰
متر مربع ۲۵۰=۱۰ × ۲۵
۱-۵-۳-۲) مقررات احداث ساختمان:

تبصره: قطعات مسکونی داخل بافت با مساحت ۴۱ الی ۱۰۰ متر مربع در صورت رعایت عقب نشینی و واگذاری بخش واقع شده در طرح تعریض به طور رایگان به مدیریت عمران روستایی و منوط به تأمین نورگیری و تهویه می توانند صرفاً در قالب یک واحد مسکونی مستقل ۱۰۰ درصد سطح اشتغال داشته باشند.

۱-۵-۴) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری آموزشی:

مراکز آموزشی در این کاربری عبارتند از: فضاهای پیش دبستانی، دبستان، مدرسۀ راهنمایی، دبیرستان و هنرستان فنی و حرفه ای می باشد.

۱-۵-۴-۱) مقررات تفکیک اراضی:

حداقل تفکیک برای فضای آموزشی پیش دبستان بر اساس مصوبۀ مورخ ۶/۱۰/۱۳۷۸ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تحت عنوان الگوی سطح بندی مناطق روستایی و استاندارد و ضوابط ارائۀ خدمات روستایی کشور و ضوابط آموزش و پرورش ۵۰۰ متر مربع می باشد.

حداقل مساحت قطعات تفکیکی برای فضاهای آموزشی دبستان، مدرسه راهنمایی، دبیرستان و هنرستان فنی و حرفه ای بر اساس ضوابط و سرانه های استاندارد سازمان تجهیز و نوسازی مدارس به شرح زیر می باشد:

جدول ۲: زمین پیشنهادی برای دبستان

جدول ۳: زمین پیشنهادی برای راهنمایی

جدول ۴: زمین پیشنهادی برای مدارس (دبیرستان) نظام جدید و هنرستان

موقعیت استقرار این اراضی به گونه ای انتخاب می شود که مرکزیت روستا را در نظر داشته و در عین حال از نظر ایمنی دانش آموزان نیز مناسب باشد.

۱-۵-۴-۲) مقررات احداث ساختمان:

• حداکثر سطح زیر بنا در طبقه همکف جهت احداث پیش دبستان(کودکستان) ۴۰ درصد از سطح کل قطعه و حداکثر تعداد طبقات، یک طبقه می باشد.
• حداکثر سطح زیربنا در طبقه همکف جهت احداث دبستان ۴۰ درصد از سطح کل قطعه و حداکثر تعداد طبقات، دو طبقه می باشد.
• حداکثر سطح زیربنا در طبقه همکف جهت احداث مدرسه راهنمایی ۴۰ درصد از سطح کل قطعه و حداکثر تعداد طبقات، سه طبقه می باشد.
• حداکثر سطح زیربنا در طبقه همکف جهت احداث دبیرستان ۳۵ درصد کل مساحت قطعه و مجموع زیربنا در طبقات از ۱۰۰ درصد مساحت قطعه تجاوز ننماید (حداکثر در سه طبقه) .

تبصره ۱: استفاده از طرحهای تیپ سازمان نوسازی و تجهیز مدارس کشور، وزارت آموزش و پرورش در احداث واحدهای آموزشی بلامانع است.

تبصره ۲: ساختمان محل سکونت سرایدار در کلیه مراکز آموزشی مشروط به آنکه مساحت آن از ۸۴ متر مربع تجاوز ننماید جزو مساحت زیربنای مجاز محسوب نمی گردد.

تبصره ۳: ورودی اصلی واحدهای آموزشی در صورت امکان دسترسی از چند محور سواره، ترجیحاً از محور با عرض کمتر تأمین گردد.

۱-۵-۵) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری بهداشتی- درمانی:

۱-۵-۵-۱) مقررات تفکیک اراضی:
کلیه فضاها و سطح بهداشتی- درمانی تنها مطابق برنامه طرح هادی می توانند تفکیک و اجراء گردند. این فضاها عبارتند از: غسالخانه، سرویس بهداشتی، خانه بهداشت، مرکز درمانی و دیگر تأسیسات که برای این منظور مورد استفاده قرار می گیرد.

۱-۵-۵-۲) مقررات احداث ساختمان:

• احداث سطح زیربنای مجاز در طبقه همکف خانه بهداشت مطابق ضوابط شبکه بهداشت و درمان بوده و در فاصله ۱۲۰ الی ۱۵۰ متر مربع می باشد.
• حداکثر تعداد طبقات، یک طبقه می باشد.
• حداکثر سطح زیربنای مجاز در طبقه همکف برای مرکز بهداشتی- درمانی ۶۰ درصد کل قطعه زمین می باشد.
• حداکثر سطح کل زیربنا در طبقات معادل ۱۲۰ درصد مساحت کل زمین و حداکثر تعداد طبقات، دو طبقه می باشد.

۱-۵-۶) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری اداری:

احداث هر گونه واحدهای اداری و دولتی شامل دهیاریها، دفتر مدیریت عمران روستایی، مرکز خدمات جهاد کشاورزی، دفتر ترویج کشاورزی، دفتر شورای اسلامی و سایر واحدهای دولتی که طرحهای آنها از سوی ادارات مربوطه تهیه می شود طبق مقررات تفکیکی در فضاهای تعیین شده و بر اساس موارد زیر مجاز می باشد:

۱-۵-۶-۱)مقررات تفکیک اراضی:

• حداقل مساحت قطعه تفکیکی برای احداث ساختمان دهیاری بر اساس ضوابط و مقررات وزارت کشور (سازمان دهیاریهای کشور) ۴۰۰ متر مربع با ابعاد ۲۰×۲۰
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی برای سایر استفاده های اداری طبق ضوابط اختصاصی سازمان و دستگاه مربوطه و با توجه به ظرفیت مورد نیاز انتخاب می گردد.
• حداقل عرض در قطعات تفکیکی اداری ۱۵ متر می باشد.
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی مرکز جهاد کشاورزی ۱۰۰۰ متر مربع با عرض حداقل ۲۰ متر است.
• ساختمانهای اداری باید در جوار محورهای اصلی روستا مستقر شوند و از طریق شبکه اصلی مستقیماً قابل دسترسی باشند.

۱-۵-۶-۲) مقررات احداث ساختمان:

طبق ضوابط وزارت کشاورزی احداث اعیانی ساختمان دهیاری به تناسب جمعیت روستا در سه تیپ با متراژهای ۵۶، ۸۰ و ۱۲۰ متر مربع می باشد.

• حداکثر سطح زیربنای مجاز در طبقه همکف در سایر استفاده های اداری ۶۰ درصد سطح کل قطعه و حداکثر سطح زیربنای مجاز در طبقات ۱۲۰ درصد و حداکثر تعداد طبقات دو طبقه می باشد.
• احداث هر گونه واحد اداری منوط به عقب نشینی از بر معبر به میزان حداقل یک سوم عمق پلاک می باشد. این محوطه بدون دیوار است و فقط می تواند دارای نرده باشد و به عنوان فضای سبز استفاده خواهد شد. این محوطه نمی تواند به عنوان پارکینگ استفاده شود.
• حداکثر ارتفاع مجاز ساختمان از متوسط معابر ۷ متر است.
• مساحت ساختمان مسکونی سرایداری و نگهبانی جزء مساحت زیربنای مجاز محاسبه نمی گردد.

۱-۵-۷) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری انتظامی:

کاربری انتظامی در نقاط روستایی شامل فضاهای پایگاه مقاومت بسیج و پاسگاه نیروی انتظامی می باشد.

۱-۵-۷-۱) مقررات تفکیک اراضی

۱-۵-۷-۲) مقررات احداث ساختمان:

حداکثر سطح زیربنای مجاز در طبقه همکف و طبقات در این کاربری تابع ضوابط ناحیه مقاومت بسیج سپاه استان و نیروی انتظامی می باشد.

۱-۵-۸) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری تجاری

۱-۵-۸-۱) مقررات تفکیک اراضی:

• کاربری تجاری شامل: مغازه بقالی و خواربار فروشی، قهوه خانه سنتی، قصابی، فروشگاه لوازم یدگی، داروخانه، بانک و فروشگاه تعاونی می باشد.
• برنامه ریزی کاربری تجاری در طرح هادی پیشنهادی به صورت سیال و شناور منظور گردیده است. بدین صورت که احداث یک واحد تجاری در هر واحد مسکونی به میزان حداکثر ۲۰ متر مربع مشروط به برخورداری از دسترسی به عرض بیش از ۶ متر و منوط به اخذ پروانه ساختمانی بلامانع است.
• واحدهای تجاری در کلیه سطوح سلسله مراتبی شبکه معابر پیشنهادی بایستی از دسترسی به وسائط نقلیه و شبکه عابر پیاده برخوردار باشند.
• حداقل مساحت قطعات تفکیکی ۲۰ متر مربع است.
• حداقل مساحت تفکیک شرکت تعاونی ۲۰۰ متر مربع است.

۱-۵-۸-۲) مقررات احداث ساختمان:

تبصره ۱: واحدهای تجاری که در وضع موجود وجود دارند در صورتی که در موقع برداشت فیزیکی به هر دلیلی بر روی نقشه کاربری وضع موجود منعکس نگردیده اند، همچنان به قوت خود باقی مانده و کاربری آنها تجاری می باشد.

تبصره ۲: واحدهای تجاری که تجدید بنا می شوند احداث تجاری به میزان متراژ وضع موجود مجاز می باشد.

تبصره ۳: مالکین واحدهای تجاری که در معرض تعریض قرار می گیرند در صورتی که میزان واقع شده در طرح تعریض و توسعه معابر را به صورت رایگان به مدیریت عمران روستایی واگذار نمایند، می توانند با اخذ پروانه ساختمانی و مجوز لازم به میزان مساحت قبل از تعریض تجاری احداث نمایند.

• استقرار واحدهای تجاری در بر معابر با عرض کمتر از ۶ متر ممنوع است.

۱-۵-۹) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری خدمات عمومی:

احداث هر گونه واحدهای خدمات عمومی شامل کاربری فرهنگی(کتابخانه و خانه روحانی)، اداری ، انتظامی(پایگاه مقاوت بسیج)، درمانی(خانه بهداشت و مرکز درمانی)، محل بازی کودکان، فروشگاه تعاونی، آسیاب، کفاشی، پست برق و گاز، محل جمع آوری شیر، آرایشگاه، خیاطی، نانوایی و سایر موارد مشابه دیگر که در زمان تهیه طرح هادی قابل پیش بینی نبوده ولی در مدت ۱۰ ساله اجرای طرح به مرور مطرح شده و نیاز به زمین پیدا می کنند طبق مقررات تفکیکی در فضاهای تعیین شده و بر اساس موارد زیر مجاز می باشد:

۱-۵-۹-۱) مقررات تفکیک اراضی و احداث ساختمان:

• حداقل مساحت قطعات تفکیکی در حوزه خدمات عمومی ۲۰ متر مربع است.
• حداقل تفکیک و ضوابط احداث ساختمان در کاربری های قید شده ذیل عنوان کاربری خدمات عمومی طبق ضوابط تفکیک و احداث بنای کاربری مربوطه خواهد بود(به طور مقپثال اگر قسمتی از سطح مربوط به کاربری خدمات عمومی به کاربری فرهنگی جهت احداث کتابخانه عمومی اختصاص می یابد ضوابط حداقل تفکیک و احداث بنای آن تحت عنوان ضوابط و مقررات در حوزه کاربری فرهنگی- مذهبی می باشد).
• در صورتی که بعد از اجرای طرح، طرح توسعه معابر پیشنهادی در اثر تعریض مساحت ملکی به میزان ۴۰ متر مربع باقی بماند ، اختصاص آن صرفاً برای خدمات عمومی مجاز می باشد.

۱-۵-۱۰) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری مذهبی- فرهنگی

نظر به اینکه استقرار و پیشنهاد جانمایی کاربری مذهبی باملاحظات دینی و اعتقادی مغایرت نداشته باشد، بر این اساس در طرح هادی مکان مشخصی برای این کاربری مشخص و تثبیت نمی گردد و زمین مورد نیاز کاربری مذهبی به شیوه های مختلف منجمله وقف و اهدای زمین توسط ساکنین و خیرین و بر اساس توافق محلی تأمین می گردد.

در زمینه کاربری مذهبی و فرهنگی ضوابط زیر لازم الرعایه است:
۱-۵-۱۰-۱) ضوابط تفکیک اراضی و مقررات ساختمان:

• احداث واحدهای مذهبی طبق ضوابط و معیارهای سازمان حج و اوقاف و امور خیریه امکان پذیر می باشد.
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی کاربری مذهبی (مسجد، حسینیه و زینبیه) تابع ضوابط مشخصی نمی باشد و هیئت امنای مسجد و معتمدین محل بسته به وضع مالی روستاییان و خودیاری اهالی اندازه زمین مسجد را تعیین می نمایند.
• در خصوص مساجد، حداکثر ارتفاع ۹ متر و برای گنبد و منار مسجد محدودیتی وجود ندارد.
• فضای باز ابنیه مذهبی می بایست در مجاور معابر عمومی واقع گردد و ساختمان در قسمت انتهای زمین بنا شود.
• حداقل زمین مورد نیاز برای احداث خانه روحانی ۱۵۰ متر مربع و حداکثر زیربنای مجاز در طبقه همکف ۶۰ درصد مساحت کل قطعه و حداکثر زیربنا در طبقات ۶۰ درصد و در یک طبقه احداث می شود.
• مناسب ترین محل برای احداث خانه روحانی مجاور مسجد می باشد.
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی برای کتابخانه روستایی ۱۸۰ متر مربع با ۵۰ متر مربع زیر بنا است.
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی برای کتابخانه عمومی ۲۵۰ متر مربع و نحوه احداث بنا در آن طبق ضوابط اداره کل فرهنگ و ارشاد اسلامی استان می باشد و شرایط استقرار آن صرفاً در روستاهای مراکز منظومه و مجموعه با آستانه جمعیتی و تحت پوشش حداقل ۵ هزار نفر می باشد.
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی مجموعه فرهنگی- هنری که تنها در روستاهای مراکز منظومه با آستانه جمعیتی ۱۵ هزار نفر قابل استقرار می باشد، ۲۰۰۰ مترمربع است.
• تفکیک دیگر اماکن متبرکه و تاریخی مجاز نبوده و هر گونه دخل و تصرف در این فضاها تابع ضوابط و مقررات اختصاصی سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری استان می باشد.

۱-۵-۱۱) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری ورزشی:

کلیه فضاها و سطوح ورزشی تنها مطابق طرح هادی می توانند تفکیک و اجرا گردند. این فضاها عبارتند از: زمین فوتبالف زمین والیبال، زمین مورد نیاز برای یک میز پینگ پنگ و سالن ورزشی سرپوشیده.

۱-۵-۱۱-۱) مقررات تفکیک اراضی:

حداقل مساحت قطعه تفکیکی زمین فوتبال ۱۱۰۴ متر مربع بشرح زیر:

• اندازه حداقل زمین فوتبال مناسب برای نقاط روستایی طبق ضوابط سازمان تربیت بدنی کشور ۱۱۰۴ متر مربع می باشد که ابعاد خود زمین ۴۰×۲۰ متر بوده و لازم است حرائم از خط طولی و از خط عرضی در طرفین بترتیب به اندازه ۳ متر و ۲ متر لحاظ گردند.
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی برای زمین والیبال ۲۰۰ متر مربه ( ۹×۱۸ خود میدان والیبال با حرائم مربوطه ۲۰×۱۰)
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی برای احداث سالن ورزشی سر پوشیده در نقاط روستایی ۵۰۰ متر مربع است.
• حداقل مساحت قطعه تفکیکی برای یک میز پینگ پیگ ۶۰ متر مربع و برای دو میز ۱۲۶ متر مربع (یک میز ۱۰×۶ و دو میز ۲۱×۲).

۱-۵-۱۱-۲) مقررات احداث ساختمان:

• تجهیز زمین ورزشی فوتبال به مکان رختکن حداکثر به مساحت ۵۰ متر مربع و چمن کاری الزامی است.
• حداکثر سطح اشغال محل سالن ورزشی سرپوشیده ۸۰ درصد سطح کل قطعه می باشد.
• حصار کشی زمین فوتبال می بایست بصورت مشبک و با نرده کشی صورت گیرد.

۱-۵-۱۲) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری صنایع کارگاهی روستایی:

• ایجاد هر گونه کارگاه و تأسیسات صنعتی که موجب آلودگی محیط زیست و سلب آسایش عمومی شود در محدودۀ طرح هادی روستا مجاز نمی باشد.
• برای ساماندهی محیط عمومی روستا در طرح پیشنهادی صنایع کارگاهی موجود به کاربری مسکونی تبدیل و تغییر وضعیت داده و برای استقرار صنایع کارگاهی غیر مزاحم طبق سرانه های استاندارد وزارت جهاد کشاورزی، مکانی در مجاورت معابر اصلی و در حاشیه روستا در موقعیتی که تداخلی با بافت های مسکونی ، آموزشی، فضای سبز عمومی و درمانی نداشته باشد، جانمایی شده است.
• استقرار صنایع کارگاهی مزاحم و آلودگی زا صرفاً در نواحی صنعتی تحت پوشش وزارت جهاد کشاورزی و شهرکهای صنعتی شهرستان مجاز می باشد.

استقرار فعالیتهای صنعتی بشرح ذیل در صورت اخذ مواففت اصولی از سازمان جهاد کشاورزی استان و با هماهنگی محیط زیست در مکان پیشنهادی برای کاربری صنایع کارگاهی طبق طرح بلامانع می باشد:

۱- صنایع تولیدی و کارگاهی شامل چوب بری و جعبه سازی، کارگاه تولید بلوک سیمانی، کارگاه محصولای سیمانی قابل استفاده در فعالیتهای کشاورزی،تأمین و تولید ادوات کشاورزی، کارگاه تولید ماست، پنیر، شیر پزی و خامه گیر و موارد مشابه دیگر.

۲- برای صنعت قالی بافی بنا به ملاحظات فرهنگی و اجتماعی جدا از واحدهای مسکونی نمی توان سطوح مستقلی را منظور نمود. بر این اساس مدیریت صنایع روستایی جهاد کشاورزی با مشارکت علوم پزشکی برای بهسازی محیط کار طرحی را تحت عنوان طرح بقا برای ساماندهی صنف قالی بافی در یک اتاق ۴×۳ مد نظر قرار داده و تسهیلاتی را جهت فعال نمودن این صنعت اختصاص دهد. لذا برای این صنایع در طرح هادی سطحی جداگانه پیشنهاد نمی شود.

۱-۵-۱۲-۱) ضوابط تفکیک و احداث ساختمان:

• حداقل مساحت قطعه تفکیکی برای فعالیتهای صنعتی قابل استقرار در داخل محدودۀ طرح هادی و در مکان مشخص در طرح هادی ۲۵۰ متر مربع می باشد.
• حداکثر زیربنای مجاز در طبقه همکف ۷۰ درصد سطح کل قطعه می باشد.
• حداکثر تعداد طبقه یک طبقه می باشد.
• طراحی نوار سبز به عرض ۵ الی ۱۰ متر فیمابین کاربری صنایع کارگاهی و مسکونی الزامی است.

تبصره: صدور پروانه ساختمانی مسکونی در این حوزه تنها جهت سکونت نگهبان و سرایدار مجاز می باشد(فقط یک واحد مسکونی در هر قطعه تفکیکی).

۱-۵-۱۳) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری خدمات معین:

۱-۵-۱۳-۱) مقررات تفکیک اراضی:
کلیه فضاها و سطح خدمات معین تنها مطابق برنامه طرح هادی می توانند تفکیک و اجرا گردند. این فضاها عبارتند از: شرکت تعاونی، انبار، عامل توزیع سوخت نفت، گازوئیل، گاز مایع و پمپ بنزین و تعمیرگاهها.

۱-۵-۱۳-۲) مقررات احداث ساختمان:

• حداکثر زیر بنای مجاز در طبقه همکف ۷۰ درصد سطح کل قطعه می باشد.
• احداث بنا در این کاربری صرفاً یک طبقه می باشد.
• استقرار این خدمات در مجاور معابر با عرض کمتر از ۸ متر مجاز نمی باشد.
  همجواریهای متناسب با این کاربری عبارتند از : کاربری صنایع کارگاهی، تأسیسات و تجهیزات روستایی.
• برای ایزوله کردن این کاربری از عملکردهای معارض منجمله مسکونی، آموزشی، درمانی و طراحی نوار سبز حفاظتی حداقل به عرض ۵ متر الزامی است.

۱-۵-۱۴) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری فضای سبز عمومی:

فضای سبز عمومی به دو شکل در طرح پیشنهادی منظور شده است:

الف- فضای سبز عمومی که در اثر طراحی شبکه ارتباطی پیشنهادی به صورت فضاهای لچکی در حد فاصل ساختمانهای موجود دو خط پروژه معابر طرح وجود دارند که ضوابط آنها به شرح ذیل است:

• تمامی این فضاها متعلق به مدیریت عمران روستایی(بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان) است و در جهت امکان مسیر گشایی معابر پیشنهادی مدیریت عمران روستایی می تواند در قالب مصالحه با مالکین مجاور معابر از این فضاها استفاده مطلوب را به عمل آورد فرضاً اگر قسمتی از یک قطعه مسکونی در اثر اجرا یمعبر و تعریض از بین می رود برای تأمین معوض آن مدیریت عمران روستایی می تواند معادل آن یا بخشی از مساحت در تعریض قرار گرفته را از این فضاها تأمین و به مالک واگذار نماید. هر گونه دخل و تصرف و ساخت و ساز در این فضاها بدون مجوز مدیریت عمران روستایی و هماهنگی با آن توسط مالکین همجوار ممنوع است.
• درختکاری و استفاده از این فضاها بعنوان شارع و پارکینگ روباز برای مالکین مجاور آنها بلامانع است.
• تعبیه درب و پنجره به این فضاها با اخذ مجوز از مدیریت عمران روستایی توسط مالکین همجوار بلامانع است.

ب‌-گورستانهای متروکه و موارد مشابه دیگر که تحت عنوان فضای سبز عمومی در طرح پیشنهادی منظور شده اند و ضوابط آن به شرح ذیل می باشد:

• احداث بنا در این کاربری به استناد ماده واحدۀ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ مجلس شورای اسلامی حداکثر به میزان ۱۵۰ متر مربع مجاز می باشد.

ج – فضای سبز عمومی در مقیاسهای مختلف و به شکل تعریف شده تحت عنوان پارک و فضای سبز که شامل بوستان کودک(محل بازی کودکان) ، پارک محله ای است که ضوابط آن به شرخ ذیل است:

۱-۵-۱۴-۱) مقررات تفکیک اراضی و احداث ساختمان در بوستان کودک:

• حداقل مساحت قطعه تفکیکی بوستان کودک تحت عنوان محل بازی کودکان ۵۰۰ متر مربع است.
• استقرار این فضاها در معابر با عرض کمتر از ۱۲ متر توصیه می شود.
• استقرار این فضاها در معابر اصلی و راههای بین روستایی و حاشیه روستا جهت تأمین ایمنی استفاده کنندگان(کودکان و نوجوانان) ممنوع است.
• حداکثر شعاع عملکرد این فضاها ۲۵۰ متر است
• احداث هر گونه بنا به هر عنوانی در این فضاها ممنوع است.
• همجواریهای متناسب با این عملکرد شامل کاربری مسکونی، ورزشی، آموزشی و درمانی است.
• احداث حصار و دیوار پیرامون بوستان کودک مجاز نیست.

۱-۵-۱۴-۲) مقررات تفکیک اراضی و احداث ساختمان در پارک محله ای و کوچک:

• حداقل مساحت قطعه تفکیکی پارک محله ای ۲۰۰۰ متر مربع است.
• حداکثر سطح اشغال در این فضاها ۵ درصد مساحت کل قطعه است که به منظور ایجاد سرویسهای بهداشتی، بوفه، گلخانه، کتابخانه و موارد مشابه دیگر است.
• احداث حصار و دیوار پیرامون این پارکها مجاز نیست.
• احداث یک واحد مسکونی حداکثر به مساحت ۱۵۰ متر مربع در دو طبقه در این کاربریها توسط مالک زمین در قالب مصالحه با مدیریت عمران روستایی مشروط به واگذتری بقیه زمین برای احداث فضای سبز عمومی، مجاز می باشد.

۱-۵-۱۵) ضوابط و مقررات ساختمانی در حوزه کاربری باغ مسکونی (داخل محدودۀ طرح هادی):

۱-۵-۱۵-۱) باغات و مزارعی که طبق طرح پیشنهادی دارای کاربری تحت عنوان باغ مسکونی بوده و فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز عمومی باشند قابل تبدبل به منطقۀ باغ- مسکونی با ضوابط تفکیک و ساختمان سازی ویژه به شرح ذیل هستند:

الف- در قطعات مالکیتی باغ- مسکونی که مساحت آنها کمتر از ۱۰۰۰ متر مربع باشد احداث یک واحد مسکونی به مساحت حداکثر ۱۵۰ متر مربع در طبقه همکف، احداث زیرزمین و طبقه اول به میزان همکف مجاز است.

ب- حداقل تفکیک، افراز و تقسیم ۱۰۰۰ متر مربع می باشد.
تبصره ۱: در صورت احداث ساختمان مسکونی در یک طبقه محل استقرار آن باید از هر ضلع زمین حداقل ۴ متر فاصله داشته باشد. این فاصله در ساختمانهای دو طبقه ۸ متر می باشد.

تبصره ۲: احداث بنا در کاربری باغ مسکونی نباید باعث قطع درختان گردد.

تبصره۳: برای جلوگیری از تخریب اراضی با کاربری باغ مسکونی احداث بنا در مجاور معابر به استثنای قطعات با مساحت کمتر از ۱۰۰۰ متر مربع ممنوع و رعایت مفاد تبصره یک الزامی است.

تبصره۴: احداث دیگر فعالیتها در کاربری باغ مسکونی به استثنای استفاده مسکونی طبق ظوابط ممنوع است.

۱-۵-۱۶) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری اراضی و باغات داخل محدودۀ طرح هادی روستا:

• در هر قطعه مالکیتی باغ و مزارع، احداث یک واحد مسکونی به مساحت حداکثر ۱۵۰ متر مربع در طبقه همکف ، احداث زیر زمین و طبقه اول به میزان همکف مجاز است.
• برای جلوگیری از تخریب باغات و مزارع رعایت شرایط زیر الزامی است:
  ۱. در صورت احداث ساختمان مسکونی در یک طبقه، محل استقرار ساختمان باید از هر ضلع زمین حداقل ۴ متر فاصله داشته باشد، این فاصله در مورد ساختمان دو طبقه ۸ متر است.
  ۲. احداث بنا در کاربری باغات و مزارع نباید باعث قطع درختان گردد.
  ۳. هر گونه ساخت و ساز در باغات و مزارع داخل محدوده روستا چه به منظور مسکونی(بیش از یک واحد) و چه به منظور سایر کاربریها به جز احداث یک واحد مسکونی، ممنوع است.

۱-۵-۱۷) ضوابط و مقررات در حوزه کاربری سبز حفاظتی:

کاربری فضای سبز حفاظتی شامل حرایم رودخانه، انهار، کانال انتقال آب، سیل، برکه، استخر جمع آوری آب کشاورزی، چشمه، منبع آب، چاه آب شرب و کشاورزی، موتورخانه آب مشروب و کشاورزی، خط انتقال نیرو (برق)، مسیر فیبر نوری، خط انتقال لوله کشاورزی، مکانهای تاریخی، فضای سبز حفاظتی- حدفاصل کاربریهای معارض برای ایزوله کردن آنها از همدیگر و حریم فضای سبز حفاظتی گورستان متروکه و موارد مشابه دیگر.

• هر گونه ساخت و ساز و احداث بنا اعم از مسکونی و غیر مسکونی به هر شکل در کاربری فضای سبز حفاظتی ممنوع می باشد.
• در صورتیکه حریم سبز حفاظتی چندین عارضه در همدیگر تداخل نماید، ملاک حریم سبز حفاظتی عارضه ای است که بیشترین میزان از حریم را دارا می باشد.
• مالکیت حریم سبز حفاظتی سازمانها و مراجع متولی هر کدام از تأسیسات و تجهیزات قید شده می باشد.

۱-۵-۱۸) ضوابط و مقررات مربوط به تأسیسات زیربنایی:

• کاربریهای مجاز در حوزۀ تأسیسات زیربنایی عبارتند از: تأسیسات مربوط به شبکۀ آب رسانی، مخازن آب و تلمبه خانه، تصفیه خانه ها، تأسیسات مربوط به شبکه برق وشبکه های گاز رسانی و تأسیسات مربوط به جمع آوری و دفع فاضلاب و شبکۀ آن.
• احداث هر گونه کاربری دیگر در حوزه اراضی تأسیسات زیربنایی به غیر از موارد مذکور مجاز نمی باشد.
• حریمهای حفاظتی هر یک از تأسیسات جزو اراضی همان تأسیسات منظور می شود.
• در حریم تأسیسات زیربنایی، احداث فضای سبز بلامانع است.

۱-۶) تعیین ضوابط اصلاح معابر روستا

در قالب طرح تفصیلی ۱:۵۰۰ که یک طرح اجرایی محسوب می گردد خط پروژه و نحوۀ اصلاح، تعریض معابر داخل بافت و شبکه ارتباطی احداثی نواحی توسعه آتی طراحی و مشخص گردیده است که ضوابط اصلاح معابر موجود روستا به شرح زیر می باشد:
حداقل عرض معابر بن بست با هر طولی ۶ متر می باشد.
حداقل عرض معابر بن باز با هر طولی ۸ متر می باشد.
میزان طول ضلع پخ ملاک عمل در تقاطع معابر داخل بافت حداقل ۱:۱۰ مجموع عرض دو معبر می باشد.
در اصلاح و تعریض معابر موجود بافت فراهم آوردن امکان تردد آسان وسائط نقلیۀ موتوری سبک و ماشین آلات کشاورزی در کلیه معابر اصلی و فرعی مد نظر بوده است.
فراهم آوردن یک مسیر مستقیم و هماهنگ با وضعیت طبیعی و توپوگرافی شکل زمین در طراحی معابر منظور گردد.
حداکثر طول معابر بن بست در سطوح بافت موجود ۱۰۰ متر .
استفاده از اراضی بایر و فضاهای خالی در تعریض و اصلاح معابر مد نظر قرار گیرد.
در طراحی معابر داخل بافت حتی المقدور تعریض از محور جهت جلوگیری از کنشهای اجتماعی و اعتراضات ساکنین مد نظر قرار گیرد.
۱-۶-۱) جهت فراهم شدن امکان تفکیک اراضی مسکونی در مساحت های بیشتر محدوده توسعه آتی ضوابط گذربندی به شرح ذیل لازم الرعایه می باشند:

عرض بن بست هایی که طول آنها تا ۵۰ متر باشد ۸ متر است.
عرض بن بستهایی که طول آنها تا ۵۱ متر تا ۱۵۰ متر باشد، ۱۰ متر است.
حداکثر طول بن بست ها در سطوح توسعه ۱۵۰ متر است.
ایجاد دوربرگردان بر انتهای بن بست های بیش از ۵۰ متر در سطوح بافت موجود و توسعۀ آتی الزامی است.
دور برگردان مربعی است که میزان عقب نشینی از هر طرف پس از عرض خیابان حداقل دو متر می باشد.
حداقل عرض معابر بن باز که طول آنها ۲۵۰ متر باشد، ۱۰ متر می باشد.
حداقل عرض معابر بن باز که طول آنها ۲۵۰ تا ۴۰۰ متر باشد، ۱۲ متر می باشد.
حداقل عرض معابر بن باز که طول آنها ۴۰۰ تا ۶۰۰ متر باشد، ۱۴ متر می باشد.
عرض راه بین روستایی اگر از حاشیۀ روستا عبور نماید و تداخل چندانی با بافت نداشته باشد طبق مصوبۀ هیئت وزیران به شمارۀ ۱۲۲۲۴/۵۶/ت ه مورخ ۲۷/۲/۶۹ و استعلام از اداره راه و ترابری شهرستان با حریم های مربوطه ۲۵ متر می باشد.
عرض راه بین روستایی در صورتی که از بافت روستا عبور نماید بر طبق مصوبۀ هیئت وزیران به شمارۀ ۸۳/۶۲۷ مورخ ۲۰/۱۰/۸۳ دیوان ادالت اداری معادل ۱۵ متر می باشد که در طرح تفصیلی جزئیات نحوۀ اتصال آن به شبکه داخل روستا نشان داده شده است .
پخهای معابر اصلی و فرعی در نقشه های طرح تفصیلی طراحی شده و لازم الاجرا می باشند.
در تقاطع هایی که بعداً مورد نیاز خواهد بود (در تفکیک زمین در مناطق توسعه پیش بینی شده) بر اساس ۱:۱۰ مجموع عرض دو معبر از هر ضلع به صورت پخ تعیین می گردد.
مجموع عرض پیاده روهای گذرهای ۱۰ متر و بالاتر با احتساب جداول و جوی های مورد نیاز نباید از یک سوم عرض گذر کمتر باشد.

۱-۷-) ارائه ضوابط حریم های مختلفی نظیر حریم جاده، رودخانه، خطوط انتقال انرژی، حریم ابنیه و آثار تاریخی، حریم فعالیتهای خاص نظامی- انتظامی و … بسته به موقعیت و شرایط خاص روستای مورد مطالعه (با استعلام از مراجع ذیربط)

۱-۷-۱) حریم راههای روستایی:

راههای روستایی، ارتباطات بین روستایی را برقرار می سازند و بطور معمول از رفت و آمد کمی برخوردارند، سرعت حرکت در این راهها نیز عموماً کمتر از ۸۰ کیلومتر در ساعت است حریم راههای روستایی بر اساس مصوبۀ شمارۀ ۱۲۲۲۴/۵۶ ت ه مورخ ۲۷/۲/۶۹ هیات وزیران بشرح زیر تعیین شده است.

1. حریم قانونی کلیۀ راههای روستایی (درجۀ ۱ و ۲ و ۳) در خارج از روستا ۲۵ متر بوده که ۵/۱۲ متر از وسط جاده به طرفین می باشد.
2. در مواردی که اجباراً راه روستایی از داخل بافت روستا عبور می نماید حریم آن به استناد تصویبنامه هیات وزیران و رای شماره ۸۳/۶۲۷ مورخ ۲۰/۱۰/۸۳ دیوان عدالت اداری، ۱۵ متر بوده است.

تبصره ۱: در مواردی که لازم است حریم های ذکر شده تقلیل یا افزایش یابند، بنا به پیشنهاد کمیسیونی متشکل از نمایندگان وزارت جهاد کشاورزی و سازمان مدیریت و برنامه ریزی به ریاست معاون عمرانی استانداری به تصویب اکثریت وزراء عضو کمیسیون زیربنایی و صنعت دولت خواهد رسید.

تبصره ۲: کشاورزی در حریم راههای روستایی در صورتی که به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی بر حجم راه آسیب نزند، مجاز است.

۱-۷-۲) حریم رودخانه، انهار و مسیل:

تعیین حریم این عوارض طبیعی بر اساس آئین نامه مربوط به تعیین بستر و حریم رودخانه ها و انهار و مسیل ها و شبکه های آبیاری و زهکشی (مصوب ۸/۲/۵۳ هیات وزیران صورت گرفته است).

• بر طبق آئین نامه فوق الذکر حریم ان قسمت از اراضی اطراف رودخانه، مسیل یا نهر طبیعی یا احداثی یا شیکه های آبیاری و زهکشی است که بعنوان حق ارتفاق برای کمال انتفاع و حفاظت آن لازم است و بلافاصله پس از بستر قرار دارد.
• در صورتی که در اثر دیوار سازی یک طرف یا طرفین رودخانه یا مسیل یا نهر طبیعی قسمتی از بستر در پشت دیوار احداثی باقی بماند باقی مانده بستر کماکان ملک دولت است.
• دیوار سازی باید به نحوی انجام شود که حداکثر طغیان معمولی در رودخانه یا نهر طبیعی یا مسیل قادر به عبور باشد. طرح و نقشه های مربوط به دیوار سازی باید قبلاً به تصویب وزارت آب و نیرو رسیده باشد.
• حریم های نهرهای طبیعی یا رودخانه ها و مسیل ها اعم از اینکه آب دائم یا فصلی داشته باشند از ۱ تا ۲۰ متر خواهد بود که حسب مورد با توجه به وضع رودخانه یا نهر طبیعی یا مسیل از یک طرف یا طرفین بستر بوسیله نیرو تعیین می گردد.
• در طرفین خط لوله های انتقال آب چاههای عمیق و نیمه عمیق برای مصارف کشاورزی و همچنین قنات، حریم سبز حفاظتی به میزان ۳ الی ۵ متر در طرفین منظور می گردد.
• حریم دیگر لوله های آبرسانی و کانال انتقال آب و شبک های آبیاری و زهکشی در صورتی که در داخل یا حاشیه روستا و در اراضی توسعه اتی قرار گیرد، می بایست از مراجع ذیربط (شرکت سهامی آب منطقه ای، امور آب شهرستان یا سازمان جهاد کشاورزی استان) استعلام و در گزارش و نقشه های مربوطه منعکس گردد.

تبصره: در صورتیکه لوله های آبرسانی به موازات و در حریم یکدیگر نصب گردند حریم واقع مابین لوله ها و حریم لوله بزرگتر خواهد بود و حد خارجی حریم به اعتبار قطر آخرین لوله منظور می شود.

۱-۷-۳) حریم خطوط انتقال انرژی:
طبق قانون سازمان برق ایران و تصویب نامه هیات وزیران در سال ۱۳۴۷ حریم خطوط انتقال عبارتند از:

• حریم درجۀ ۱، در نوار موازی خط انتقال در طرفین آن و متصل به تصویر فاز کناره روی زمین است که عرض هر یک از این دو نوار در سطح افقی در جدول مربوطه آمده است.
• حریم درجه ۲، دو نوار در طرفین حریم درجه ۱ و متصل به آن است فواصل افقی خط خارجی حریم درجه ۲ از محور خط ( محور خط، خط فاصل بین مراکز و پایه مجاور است) در هر طرف در جدول مربوطه است.
• در زیر خط و حریم درجه ۱ اقدام به هر گونه عملیات ساختمانی و ایجاد تأسیسات مسکونی و تأسیسات دامداری و درختکاری و انبارداری تا هر ارتفاع ممنوع است و فقط ایجاد زراعت فصلی و سطحی و حفر چاه و قنات و راهسازی و شبکه آبیاری با رعایت اصول حفاظتی مشروط بر اینکه سبب ایجاد خسارت برای تأسیسات خطوط انتقال نگردد مجاز است البته برای حفر چاه و قنات و راهسازی اجازه وزارت نیرو لازم است.
• در حریم درجه ۲ فقط ایجاد تأسیسات ساختمانی اعم از مسکونی و صنعتی و مخازن سوخت تا هر ارتفاع ممنوع می باشد.

جدول ۵ : حریم خطوط انتقال انرژی

۱-۷-۴) حریم چاه آب مشروب، منبع ذخیره آب:

نظر به اهمیت حفاظت میکروبی چاههای آب مشروب روستایی که با توجه به شیب زمین، نوع بافت زمین، عمق چاه و سطح ایستایی آب، حریم متفاوتی دارند که شامل موارد ذیل می باشد:

• حتی الامکان سعی شود در بالادست چاههای آب شرب هیچگونه توسعه مسکونی صورت نگیرد، که در صورت نبودن این امکان حریم بالادست چاهها حداقل ۶۰ متر در نظر گرفته شود.
• حریم چاههای آب شرب در پایین دست چاهها حداقل ۳۵ متر در نظر گرفته شود.
• حریم منبع ذخیرۀ آب همچنان شعاع ۲۵ متر می باشد.

تبصره: در موارد خاص و متفاوت از ضوابط اعلام شده محدوده و میزان حریم عوارض فوق الذکر توسط نمایندۀ شرکت آب و فاضلاب روستایی در جلسه بررسی و تصویب طرح هادی عنوان می گردد.